열네번째 이야기: Fannie Mae 모기지
열네번째 이야기는 미국정부에서 운영하는 Fannie Mae (FNMA) 모기지론 (일반적으로 이야기하는 conventional 모기지를 의미함)을 승인 받기 위해서 어떤 수식을 적용하는지 살펴보고자 한다.
다운페이먼트와 Reserve (Reserve에 관해 자세히 알고 싶으시면 열한번째 이야기를 참조하세요)는 확보되어 있음에도, FNMA에서 계산하는 현금흐름 결과값이 0보다 낮아서 클로징을 못하는 경우가 있다.
이번 이야기를 통해 또다른 렌탈하우스에 투자하기 전에 FNMA에서 보는 내 현금흐름이 0 이상인지 여부를 간단하게 파악할 수 있을 것이다.
아래 수식의 결과값이 0 이상이어야 한다:
(월급여 * 44.9%) - (내가 살고 있는 집에 대한 월세 또는 월 PITI HOA) - (Other Credit Report Debts) - (Average Net Monthly Income 또는 Loss for All Properties) - (Average Net Monthly Business Income 또는 Loss)
하나하나 자세히 살펴보자.
1) 월소득 (연봉/12 * 44.9%)
세전 연봉이 10만불이라고 한다면, $8,333.33이다. DTI (Debt to Income)이 44.9%를 초과하면 안되므로, $8,333.33 * 44.9% = $3,741.67이 된다. 이것이 FNMA에서 사용하는 DTI가 적용된 월급이다.
2) 내가 살고 있는 집에 대한 월세 또는 월 PITI HOA
이건 간단하다. 내가 현재 살고 있는 집에 대해 월세를 $2,000 내고 있으면 $2,000 또는 그 집이 현재 내 소유인 경우에는 PITI HOA를 월로 계산한 금액을 차감한다. 여기서는 $2,000로 예를 들자.
3) Other Credit Report Debts
크레딧 리포트 상에 있는 다른 Debts에 대한 월 납부금을 차감한다. 예를 들어, 자동차할부금이 매월 $500 나간다고 크레딧 리포트 상에 있으면, $500을 차감한다.
4) Average Net Monthly Income 또는 Loss for All Properties
전년도 텍스보고서 Schedule E 상에 21번 항목을 보면, 각 렌탈하우스별로 Net Annual Income 또는 Loss가 있다. 이것을 다 더해서 12로 나눈 값을 차감한다. 예를 들어, 전년도에 세금보고한 세개의 렌탈하우스에서 각각 Loss가 $8,000씩 났다면, 총 $24,000에서 12로 나눈 값인 $2,000을 차감해야 한다 (참고로 IRS 관점에서 렌탈하우스에서의 Loss는 너무나 일반적이다. 이 부분이 궁금하다면, 제 오프라인 이야기를 꼭 들으러 오시길).
5) Average Net Monthly Business Income 또는 Loss
전년도 텍스보고서 Form 1040 상에 12번 항목을 보면, 전년도 Total Business Income or Loss가 있다. 이것을 12로 나눈 값을 차감한다. 참고로 별도의 개인사업을 하고 있지 않다면, 이 항목의 값은 0일 것이다. 여기서는 0으로 예를 들자.
자, 그러면 위에서 살펴본 예시대로 위의 수식에 넣어 계산을 해 보자:
$3,741.67 - $2,000 - $500 - $2,000 - $0 = $ - 752.33
따라서 아무리 통장에 다운페이먼트+Reserve가 넉넉하게 있어도 FNMA 모기지를 승인 받을 수 없게 된다.
연봉을 해마다 확 올리기는 어렵고, 렌트비나 내가 살고 있는 집에 대한 고정지출을 줄이는 것도 어렵고, 월 할부금을 줄이는 것도 쉽지 않다. 결국 내가 컨트롤 할 수 있는 항목은 4번 밖에 없다.
전년도에 렌탈하우스 즉 Schedule E에 대해 너무 많은 Loss를 발생시켜 Deduction을 시키면, 위와 같이 FNMA 모기지를 받을 수 없는 문제가 생길 수 있으니, 내 소득에 따라 이 항목에서의 Loss를 최적화 시키는 것이 매우 중요하다. 이는 렌탈하우스에 대한 세금전문가와 상의하면서 매년 세금보고를 준비해야 한다.
