열다섯번째 이야기: 파이낸싱 전략
이번 이야기에서는 투자의 꽃이라고 할 수 있는 '파이낸싱 전략'에 대해 알아보고자 한다. 파이낸싱은 투자목적 및 현재 본인의 상황에 따라 그 방법이 다르다. 참고로, 본 이야기에서 다루는 범위는 미국 싱글패밀리 하우스 투자를 목적으로 하는 파이낸싱 전략이다.
우선 레지덴셜 하우스의 경우 투자목적이 딱 두 가지이다:
첫째, 사서 되팔거나 둘째, 사서 렌트를 주거나
하나씩 자세히 살펴보자.
1. 사서 되팔기 (Flip)
사서 되파는 경우에도 두가지가 있다:
- 싸게 사서 그대로 비싸게 파는 경우 - 싸게 사서 잘 고친 후 비싸게 파는 경우
우선 사서 되판다는 얘기는 그만큼 싸게 산다는 얘기. 현금이 있어서 바로 사면 좋겠지만, 하드머니나 프라이빗 렌더를 통해 After Repair Value의 70~75%를 단기간 (2-6개월) 론을 받을 수 있다. 모든 경우는 아니지만, 대부분 Cash only deal의 경우에도 하드머니 회사로부터 받은 Pre-approval이 있으면 cash deal에 오퍼를 넣을 수 있다.
2. 사서 렌트주기
사서 렌트를 주는 경우에도 두 가지 경우가 있다:
- 싸게 사서 고친 후 렌트 주기 - 상태 좋은 집을 (싸게) 사서, 바로 렌트 주기
싸게 사서 고친 후에 렌트를 줄 때 쓸 수 있는 가장 좋은 파이낸싱 전략은, 캐쉬로 우선 사고 고쳐서, 그것을 Cash-out 리파이낸싱하는 것이다. 예를 들어, 10만불에 집을 사서 2만불 주고 고쳤더니, 15만불로 감정을 받았다면, 15만불의 80%인 12만불 정도 cash out을 할 수 있다.
또 일반적으로 수리비가 $15,000이 넘어가는 경우 그리고 그런 집을 싸게 샀을 경우, After Repair Value의 70~75%를 단기간 대출해 주는 하드머니를 쓸수도 있는데, 캐쉬와 틀린 점은 우선 비싼 클로징 수수료 (대출액 10만불인 경우, 3-4천불 정도)가 있고 또 빌려쓴 기간만큼 비싼 이자 (연 7-12%)를 내야하는 단점이 있다.
상태 좋은 집을 제가격에 사서 바로 렌트 주는 경우를 살펴보자. 본인이 현재 10채 이하를 보유하고 있다면, 컨벤셔널 론으로 바로 클로징 하는 것이 좋다. 만약 10채를 넘는 집을 보유하고 있다면, 커머셜론, 특히 여러채의 집을 포트폴리오로 평가해서 론을 해주는 포트폴리오 론이 적합하다.
(첨부된 이미지 출처: Noble Mortgage)
