여섯번째 이야기: 케이스 3
여섯번째 이야기는 세번째 케이스 스터디로 우리집 이야기를 해 보려고 한다. 우리집은 경매에 낙찰되어 2014년 1월에 클로징을 한 집이자, 내가 학생신분으로 구입한 내 생애 첫집이다.
집에 대해 설명하면, 텍사스주 휴스턴시에 위치해 있고, 건축면적은 1,742 sqft, 방 3, 화장실 2, 거라지 2의 전형적인 1층짜리 하우스이고, 준공연도는 1973년도이다. 이 집은 굉장히 좋은 초등학교 학군 안에 속해 있고, 큰 도로들과 인접해 있어 교통조건도 매우 좋다. 또한 주변에 대형 엔지니어링 회사가 밀집되어 있어, 임대시장으로도 굉장히 수요가 많은 지역이다.
이 집은 2013년 10월에 HUD 경매 (정부모기지인 FHA를 갚지 못해 나온 매물)로 나온 집이었다. 당시 난 근처 아파트에 월세로 살고 있었고, 전재산이 만여불 정도 있었던 처지라 찬밥 더운밥 가릴 것 없이 3.5% 다운 (첫집에 대해 정부에서 3.5%만 다운하고 살 수 있도록 지원해 준다)을 했을 때, 내가 가진 전재산을 넘지 않는 집들에 한해 여기저기 오퍼를 넣고 있었다. 수많은 거절을 통한 좌절 속에 있을 때, 하나님께서는 이 집을 내게 보여주셨다 (왜 하나님이냐고? 자, 지금부터 이야기를 잘 들으면 하나님을 믿지 않는 분들도 저절로 수긍을 할 것이다 ㅎㅎ).
이 집의 리스팅된 금액은 101,000불. 당시 그 집이 있던 동네 주변 집값이 17만불에 거래되고 있었다. 내가 오퍼를 넣기 전에 처음 그 집을 방문했을 때, 이미 집을 보러 온 사람들로 바글바글했다. 그때 나 혼자 보러 갔었는데, 나는 그 집 내부와 외부를 둘러보고, 정말 예쁘게 꾸밀 수 있을 것 같은 생각이 들었다. 나중에 아내와 함께 다시 보러왔는데, 아내는 그때 나한테 내색은 하지 않았지만, 어떻게 뭐 하나 성한 것 없는 집을 살 생각을 하다니 하며 참담했다고 한다. 하지만 나는 흔한 미국식 인테리어보다 나와 내 아내의 스타일로 꾸밀 수 있다는 생각에 더욱 마음에 들었다.
내가 처음 오퍼를 넣은 금액은 2만불을 얹은 121,000불. 3.5% 다운에 클로징 수수료를 합치면, 만불이다. 내가 할 수 있는 최고의 오퍼를 넣은 것이다 ㅎㅎ 며칠 뒤 경매결과가 나왔다. 땡! 내가 낸 오퍼는 두번째로 높은 입찰가였다. 그래서 그냥 또 다른 좌절이거니 하고, 아쉬웠지만 포기를 했다.
포기를 했고, 이제 그건 내것이 아닌데에도 불구하고 왠지 그 집을 자꾸 들여다보게 되었다. 그냥 나도 모르게 그 집을 위해 기도를 하기 시작했다. 그냥 나한테 달라고 말이다. 며칠 뒤, 낙찰자가 포기를 해서, 두번째로 높게 쓴 내가 낙찰이 되었다는 소식이 왔다. 나는 내 눈과 귀를 의심하지 않을 수 없었다! 이렇게 기도응답이 되다니, 너무 감사했다. 하지만 이걸로 끝이었다면, 내가 이렇게까지 쓰진 않는다 ㅎㅎ
문제와 기적은 여기서부터 시작되었다. 낙찰이 되어서 너무 기뻤던 것도 잠시, 모기지 담당자에게 연락을 했더니, FHA에서는 리스팅 된 가격인 101,000불에 대한 3.5% 다운만 가능하지, 내가 추가로 올려 쓴 2만불에 대해서는 내가 온전히 내야한다는 것이었다. 아…. ㅠㅠ 나도 모르게 하염 없이 눈물이 나왔다… 하나님, 정말 돈 없는 저를 이렇게 져버리시나이까…
너무너무 허탈하고 허무하고 안타깝고 아쉬웠지만, 내가 한순간에 2만불을 추가로 만들 수 있는 능력이 없어 포기를 했다. 그리고 당연히 3순위에게 그 집이 갈 줄 알았다. 하지만 여기서 정말 나를 위해 일하시는 하나님을 경험할 수 있었다. HUD 경매는 2순위가 포기할 경우 3순위로 넘어가는 것이 아니라, 그 다음 날 24시간동안 재리스팅이 되어 다시 입찰을 받는다는 것이었다!
다시 리스팅된 그 집을 보고서 떨리는 마음에 리스팅된 금액 그대로 오퍼를 넣었다 (실제로는 104,000불에 오퍼를 넣고, 3천불을 컨세션으로 넣었다. 어쨌든 최종 입찰금액은 101,000불). 그 다음날 연락이 왔다. 내가 낙찰되었다고 말이다. 감격과 감사함이 물 밀듯이 몰려 들어왔다 (그 순간은 정말 잊을 수가 없다). 그렇다. 하루 아침에 2만불을 번 것이다!
FHA 론 중에는 여러 상품들이 있다. 그 중에 나는 203K 스트림라인이라는 론으로 진행했다. 이 상품은 구매를 위한 론 뿐만 아니라, 리모델링을 위한 론을 35,000불까지 (리모델링 후 평가금액의 110%까지) 해 준다. 내가 리모델링을 위한 리스트를 작성했고, 그 리스트대로 리모델링 했을 때의 평가금액은 148,000불. 그래서 구매가격인 101,000불에 리모델링 론 35,000불을 더한 136,000불짜리 모기지를 진행했다.
공사범위는 구조와 외장을 빼고는 전부 했다고 보면 된다. 지붕, 냉난방부터 뒷마당 썩은 나무들 자르고 전체적으로 땅을 고른 후 (뒷마당이 집보다 높아 비가 오면 들이쳤다) 잔디도 까는 조경공사는 물론 주방, 화장실, 거실 등을 모두 리모델링 했다. 여기까지 공사비가 35,000불. 또 하나님께서 감사하게도 내가 살던 악날한 아파트측 대형로펌과의 나홀로 싸움에 이겨 받아낸 합의금으로 (참 미국 온지 2년만에 별걸 다 경험했다... 그때 도와주신 분들께 다시 한번 감사), 그 돈으로 창문도 싹 바꾸고, 가전제품도 좋은 걸로다 싹 구입했다 ㅎㅎ
클로징을 위해 내가 낸 금액은 총 12,734불이었다. 원래는 만불이면 되는데, 3.5%만 다운했기 때문에 모기지 보험 (PMI)을 의무적으로 가입해야 했고 (담보대비 대출이 80% 이상이면 의무적으로 가입해야 한다), 그 프리미엄과 에스크로우를 위한 초기자금, 그리고 집 보험료 때문에 5천여불이 붙었기 때문에 최종 클로징 페이먼트가 예상보다 조금 올라갔다.
PMI는 처음 내는 프리미엄 뿐만 아니라, 내 모기지 금액 기준으로 매월 200불에 가깝게 또 내야한다. 이건 뭐 나를 위한 보험이 아니고 또 돌려 받을 수 있는 돈도 아니다. 마침 몇개월간 우리동네 집값이 막 오르기 시작하던 차라, 왠지 지금 감평을 받으면 내가 돈을 추가로 납입하지 않아도 담보대비 대출을 80% 이하로 낮출 수 있을 것 같았다. 그래서 공사를 마치고 이사를 들어간지 4개월도 되지 않아서 리파이낸싱에 들어갔다.
감평사가 왔고, 현재가치가 17만불로 나왔다 (너무너무 감사 ㅠㅠ). 17만불에 대한 80%는 136,000불이었고, 이는 그 당시 남은 모기지 원금보다 조금 높은 금액이어서, 내가 추가로 납입한 돈 없이 2014년 8월에 리파이낸싱을 마쳤다. 결국 난 만여불로 17만불짜리 집을 20% 다운한 것과 마찬가지로 구입한 것이다. 이 얼마나 감사한 일인가!
글을 쓰고 있는 지금은 이보다 더욱 올라서 현재 주변에 비슷한 조건의 집들이 22만불 정도에 거래가 되고 있다. 즉 구매당시 57.98불/sqft, 지금은 $126불/sqft로 자산가치가 매우 올랐다. 하지만 내가 구매한 가격이 낮아, 그만큼 세금도 적게 낸다. 내가 왜 우리집을 하나님께서 나를 위해 주신 선물이라고 당당하게 이야기 할 수 있다는 게 이제 충분히 이해가 갈거다.
이 집은 내가 현재 살고 있지만, 그래도 중요한 가상의 현금흐름을 분석해보자.
최종 투자자금 12,734불. 현재 주변 월세 1,650불. 리파이낸싱 된 컨벤셔널 론 이율 4.875% 기준으로 PI가 720불, TI가 351불, HOA가 45불로 PITI HOA가 총 1,116불이다. 주변 월세 1,655불에서 빼면, 순수익은 539불이고, 투자대비 연간수익률은 약 50.8%이다.
(사진은 구매당시의 상태와 리모델링 후의 현재 모습이다. 마루는 아내와 내가 직접 깔았다 ㅎㅎ)
글로 다 쓰기 어렵고 또 개인적으로 많은 질문들을 주셔서, 2월 6일 토요일날 오후 1시부터 5시까지 휴스턴에서 특별강의를 하려고 합니다! 등록과 관련된 자세한 것은 다음 이야기에서 소개하겠습니다 :) 감사합니다!