열한번째 이야기: Reserve
보통 부동산투자를 처음 시작하시는 분들이 간과할 수 있는 것이 바로 이 reserve이다. 이 reserve 때문에 마지막에 클로징을 하지 못해서, earnest money, option fee, inspection fee, appraisal fee 등, 2천여불 이상을 날리는 경우가 간혹 있다.
경험 많은 오리지네이터라면, 이 부분을 처음부터 짚고 넘어가는데, 간혹 투자경험이 없는 오리지네이터의 경우, 클로징 막판에 와서야 underwriter로부터 reserve를 요구 받아, 이를 요청하는 경우가 있다. 집도 겨우 클로징 할 수 있는 잔고인데, 그제서야 reserve를 요청 받으면 참 난감하기 그지 없을 것이다.
렌탈하우스에 대한 Fannie Mae & Fraddie Mac 컨벤셔널론의 경우, 거의 대부분의 렌더들이 6개월치의 PITI (Principal, Interest, Tax and Insurance)를 커버할 수 있는 잔고를 론 프로세싱 중에 요청한다. 다시 말해, 이번에 클로징 하려고 하는 집이 두번째 집이고, 그 집을 클로징 하는데 2만불이 필요하다면, 그 2만불 이외 추가적으로 첫번째 집과 현재 론 프로세싱 중인 그 두번째 집에 대한 6개월치의 PITI를 커버할 수 있는 별도의 잔고가 필요하다는 것이다.
텍사스 휴스턴 메트로폴리탄 지역의 경우, 보통 10만불의 모기지가 있는 집 두채가 있다고 하면, 30년/고정이율 5% 기준으로 계산했을 때, 집 하나당 PITI가 대략 850불 정도가 된다. 두번째 렌탈하우스를 클로징 하려면 reserve로만 $10,000이 추가적으로 필요하고, 세번째 렌탈하우스를 클로징 하려면 reserve만 $15,000이 필요하다. 뭐 간단한 산수이지만, 여섯번째 집을 클로징 하려면 reserve만 3만불이 넘게 필요하다는 계산이 나온다.
잔고가 늘 충분하면 아무 걱정 없겠지만, 월급과 렌탈수익을 조금씩 모아서 투자를 하시는 분들에게는 이 추가적인 reserve가 큰 부담으로 다가온다. 그래서 오늘 이 reserve를 준비하기 위한 간단한 팁을 여러분과 나누어보고자 한다.
보통 모기지 클로징을 할 때, 많은 분들이 escrow를 설정하여 매달 payment를 할 때 PITI를 함께 낸다. 장단점이 있다. 우선 장점은 텍스와 보험을 매달 나누어서 escrow에 적립해 놓으니 편하고, 텍스를 내야하는 매년 1월과 보험갱신 때 목돈을 내야한다는 걱정을 할 필요가 없다는 것이다. 단점은 escrow에 묶여 있는 한 내가 컨트롤 할 수 없는 돈이다.
하지만 매달 escrow에 납입하는 돈을 내 별도의 통장에 escrow처럼 옮겨 놓는다면, escrow의 단점을 없앨 수 있을뿐만 아니라, 그 통장을 reserve로 활용할 수 있다는 점이다! 아까 예시로 든 PITI가 매월 850불인 모기지의 경우, 400불이 TI이다. 집이 5채인 경우, TI만 한달에 2천불이다!
별거 아닐 수도 있지만, 간당간당하게 클로징해 보신 분들은, 이것이 얼마나 큰 역할을 할 수 있는지 깊이 공감할 것이다 ^^ 참고로 이미 escrow가 있는 모기지의 경우에는 LTV(Loan to Value) 80% 이하, 2년 이상 모기지를 납입한 경우면 해지할 수 있다.
