아홉번째 이야기: 케이스 6
아홉번째 이야기는 여섯번째 케이스 스터디로 2주 전에 하드머니로 클로징 한 집이다. 현재 컨벤셔널 론으로 리파이낸싱 중이며, 다음 달 첫째주에 다시 클로징 예정이다. 현재 테넌트가 살고 있으므로, 보안상 주소는 생략한다.
집에 대해 설명하면, 텍사스주 Missouri City에 위치해 있고, 건축면적은 1,845 sqft, 방 4, 화장실 2, 거라지 2에 거실/백야드와 연결된 그린하우스가 있는 1층짜리 하우스이고, 준공연도는 1976년도이다. 미소우리시는 솔직히 이번 집을 사게 되면서 처음으로 가 보았는데, 아마도 다운타운과 인접해서 그런지 임대시장으로 굉장히 수요가 많은 지역이다. 이 집은 벨트웨이 8과 Fort Bend Parkway Toll Rd 등 큰 도로들과 인접해 있어 교통조건도 좋다.
이 집은 암투병 중인 부동산 투자자로부터 나온 물건이다. 처음에는 캘리포니아에서 사는 부동산 투자자가 이 집을 계약했다가, 인스펙션 리포트에 파운데이션에 문제가 있다는 것을 보고는 포기했다고 한다. 그 후로 내가 아는 지인으로부터 소개 받아 투자한 물건이다.
셀러로부터 인스펙션 리포트와 Survey 리포트를 받았고 (인스펙션/Survey 비용 (약 $800여불)을 절감했다 ^^), 수리비를 예상해 보았는데, 파운데이션 수리비 5천여불을 포함해서 한 12,000불 정도 예상했다. 데이터 분석결과, 예상 ARV (After Repair Value)는 13만불로 잡았다.
처음 낸 오퍼금액은 89,900불이었다. 계약이 체결되고 집을 둘러보니, 파운데이션은 수리를 하지 않아도 되는 생각보다 굉장히 양호한 편이었다. 물론 약간 차이가 나는 부분이 있었지만, 임대가 나가는 데에는 아무런 문제가 없다고 판단했다. 하지만 이번에도 계약이 체결된 금액에서 6천불을 깎아서 다시 제출했고, 최종적으로 5천불만 깎고, 내가 부담해야 하는 타이틀 보험비 770불을 대신 내주는 것으로 해서 계약을 마무리 지었다 (감사!!).
공사금액을 정확하게 살펴보자 (노무비와 자재비 포함): 부엌/아일랜드 카운터탑 대리석으로 교체 (1,950불), 부엌 타일 백스플레쉬 (550불), 화장실 1개 욕조 및 타일 rejuvenation (450불), 거라지 도어 수리 (100불), 외부 vents 스크린 교체 (120불), 휀스 수리 (150불), 외벽/drive way 청소 및 화단 정리 (430불), 빌트인 싱글오븐/디쉬와셔/후드 교체 (1,100불), 큰 나무 3그루 제거 (1,000불), 도어락 교체 (20불)로 총 5,870불에 마무리 했다.
공사가 끝나기 이틀 전이면서, 하드머니로 클로징 한 이틀 밖에 지나지 않은 시점인 2월 13일날 월 1,300불에 1년짜리 렌트계약을 체결했다.
현재 리파이낸싱 중이긴 하지만, cash out of pocket 금액과 현금흐름을 끄적여보자. ARV 13만불에 대한 75% 모기지가 되니, 모기지 금액은 97,500불이다. 최종 구매가격은 84,900불. 수리비 5,870불에 두 번의 클로징 수수료 7천5백여불을 빼면, 내 cash out of pocket은 770불이다. 현금흐름을 보면, PI (I=4.5%)가 월 494불, TI가 월 291불, HOA가 월 12불로 PITI HOA가 월 797불이므로, 수익은 503불이고, 연간 투자수익률은 784% 이다!! (이거 이해가 안 가시는 분들은 이제까지 제가 올린 이야기 시리즈를 참조하세요~ 특히 '다섯번째 이야기')
만약에 처음부터 바로 일반 컨벤셔널 론으로 클로징했다면, PI가 조금 줄어든다 (약 323불/월). 그럼 PITI HOA가 모두 월 626불이며, 순수익은 월 674불이 된다. 하지만 내 투자자금은 32,000불로 늘어나게 되며 (계약금액의 25% 다운 21,225불 + 공사비 5,870불 + 클로징 수수료 5000불)으로 연간 투자수익률은 19%로 크게 떨어진다.
렌트비는 거의 매년 오르고, 집값도 물가상승률을 반영해서 안정적으로 오르는 것은 덤이다 (지금 당장 팔아도 3만불 가까이 남는다!)
*** 리파이낸싱이 완료되고 연간투자수익률을 새로 수정해서 올린다. 최종 cash out of pocket 금액과 현금흐름을 끄적여보자. 최종 Cash out of pocket은 공사비와 모든 수수료를 포함해서 $15,676.44이다. Appraisal value가 13만불보다 $11,000불 낮은 $119,000로 나왔고, 이것의 75%만큼 모기지를 받으니, 모기지 원금은 총 $89,250이다. 최종 구매가격은 84,900불. 수리비 5,870불에 두 번의 클로징 수수료를 빼니, 내 cash out of pocket은 총 $15,676.44이다. 현금흐름을 보면, PI (I=4.625%)가 월 454.87불, TI가 월 271불, HOA가 월 10.42불로 PITI HOA가 월 740.29불이므로, 수익은 559.71불이고, 연간 투자수익률은 43% 이다.
(사진은 공사 전후의 모습이다)
