열세번째 이야기: 장거리 렌트 1
워싱턴DC에 새로운 직장을 얻어, 한달 전에 이주했다. 많은 분들이 휴스턴 렌트사업을 지속할 것인지에 대한 질문을 주셨다. 물론이다. 나는 이참에 타주에서도 휴스턴 지역의 렌트사업을 계속 할 수 있음을 몸소 보여줄 수 있는 그리고 또 다른 노하우를 쌓을 수 있는 기회라고 생각한다.
세번째 이야기에서 소개한 집이자 우리가족이 살던 집에 대한 렌트계약을 어제 마무리 했다.
1. 렌트조건
- 월세: $1,595 - 디파짓: $4,785 for security deposit + $750 for pet deposit. 테넌트가 아주 젊은 분들이라 소득이 내 기준에 충족되지 않았고 (저는 보통 렌트의 3배), 대신 보증금을 월세의 3배를 받는 조건으로, 그리고 타주에서 살고 있지만 소득이 충분한 여자쪽 아버지 (C씨)의 co-sign 조건으로 계약했다. - 렌트기간: 1년
2. 광고
- 앞마당에 렌트간판 (관심 있으신 분 중, 90%는 이걸 보고 연락을 주었다) - Zillow (테넌트는 이곳에서 광고를 보고 연락을 주었다)
3. 프로세스
이번 건은 아내가 아직 그 집에 살고 있었기에 우선 집 showing 및 ID 확인이 가능했다. 아내가 그 분들의 첫 인상이 참 좋았다라는 의견 또한 큰 도움이 되었다. 물론 계약과 관련한 상세한 내용들에 대해서는 내가 전화와 문자로 커뮤니케이션을 했고, 빠른 답변과 느껴지는 마음에서 괜찮겠다라는 생각이 들었다. 마지막에는 co-sign한 C씨에게도 직접 전화를 해서 verification을 하였다.
Lease application은 테넌트가 아내로부터 양식을 hard copy로 받아 이메일로 ID 카피 및 paystubs, bank statements를 받았다. application fee는 어른당 $45씩 Chase Quickpay를 통해 받았고, ntnonline에서 백그라운드 첵을 했다.
Lease agreement는 내가 작성하여 테넌트에게 review를 요청했고, DocuSign을 통해 이니셜 및 사인을 진행했다. 디파짓은 사인과 동시에 온라인송금을 통해 받았다.
4. 현금흐름
- 총 투자자금: $12,734 - PITI HOA: 월 $1,125.39 (PI: $719.72, T: $238.35, I: $122.06, HOA: $45.25) - 수익: 월 $469.62 ($1,595.00 - $1,125.39) - 연간 투자수익률: 44.65%
5. 특이사항
렌트가 나가는데 생각보다 오래 걸렸다. 내가 휴스턴을 떠나기 직전에 간판을 꽂았으니, 40여일만에 렌트가 나간 것이다 (보통 내가 투자목적으로 산 집들은 열흘 안에 나갔다). 이유를 분석해 보니, 1) 렌트가 내가 투자목적으로 다루는 집들에 비해 상대적으로 훨씬 높고 (보통 내가 투자목적으로 다루는 렌트는 $1,200-1,300), 2) 집 위치가 에너지 corridor에 위치해 있는데, 최근 유가하락으로 렌트수요가 크게 줄었으며, 3) 최근 우리동네에 새로 입주하는 분들에 대해 기존의 좋은 학군이 아닌 상대적으로 낮은 새로운 학군으로 편입되었고, 4) 요즘 모기지 이율이 매우 낮아, 집을 구매하려는 움직임이 더 크기 때문이다.
내가 분석한 결과, 집값이 12만불을 기점으로 그 이상이 되면, 투자수익률이 낮아진다. 현재 이 집은 마켓가격이 20만불이다. 내가 이 집을 경매로 10만불에 샀고, 공사비가 $35,000 들었지만, FHA 203K + Refinancing을 통해 Cash out of my pocket이 $12,734이었기에, 위와 같은 연간 투자수익률을 얻을 수 있었다.
