여덟번째 이야기: 오해풀기와 프로세스
요즘 나의 이야기 시리즈를 보고 계시는 분들 중 많은 분들이 ‘대박 축하’, ‘부동산 재벌(헐…)’, ‘밀리어네어~~’ 등등 이러시면서 인사를 해주신다. 뭐 한국에 있는 친구들 중에는 카톡으로 ‘너 요즘 빌딩 올린다며?’라고 안부를 물은 적도 있다 ;;;;;;;; 자, 이제 오해를 풀자. 난 아직도 풀타임 직장이 절실하게 필요하다 ㅎㅎ
휴스턴 지역의 싱글패밀리 하우스를 대상으로 하는 임대사업은 소위 한방에 목돈을 버는 사업이 절대 아니다. 다만, 다른 직접 투자에 비해 상대적으로 적은 자본 (1만불 ~ 2.5만불)으로 안정적이면서 내가 따로 시간투자를 하지 않아도 되면서 그리고 세금이 없다시피 한 수입이 위에서 제시한 투자금에 따라 적게는 200불에서 많게는 600불까지 매월 들어온다는 거다.
따라서 한두채 정도로는 그냥 약간의 추가수입이 생기는 것이고 (자동차 할부금이나 아이들 교육비, 가족 외식/여행비 정도?), 개인 소비수준에 따라 틀리겠지만, 한 10~30채 정도면 반나절만 일해도 될 것 같고, 30채가 넘어가면 뭐 본인이 내가 회사를 다닐 것인지 말것인지를 선택할 수 있는 정도가 되지 않을까? ㅎㅎ
즉, 뭐 연금이나 각종 노후상품들도 하나의 대안이 될 수 있지만 (정말 노.후에…), 뭐 그건 내가 절대 컨트롤 할 수 없는 돈이고 (원금 보장 못하는 데다가 사인해야만 하잖아…), 내가 조금 일찍 땡겨 쓰려고 하면, 내가 그동안 갔다 바친 돈 쓰겠다고 하는데도 높은 이자 내고 써야하고, 잘은 모르지만 뭐 주변 분들 봤을 때 그닥 수익률이 높은 것 같지도 않고… (실제로 한국 코스피 지수는 내가 미국으로 올 즈음인 4년 전보다 낮다;;). 개인적으로 미국 오기 전에 3-4년 정도 부은 연금 등을 깼을 때, 내가 부은 원금보다 70% 정도 밖에 받지 못했을 때 좀 거시기 했고, 그러다보니 미국 와서 다른 쪽으로 투자처를 알아보다 보니 내게 잘 맞는 부동산을 하게 되었다.
자, 이제 그럼 어떤 순서로 이 임대사업이 진행되고 있는지 크게 살펴보자. 각 순서별로 자세한 이야기와 노하우, 경험담 등은 일곱번째 이야기에서 했듯이, 2월 6일 토요일 오후 1시부터 5시까지 13902 Piping Rock, Houston, TX 77077에서 좀 더 다루어 볼 것이니, 관심 있으신 분들께서는 25일까지 댓글이나 메시지를 통해 신청해 주시면 감사드리겠습니다. 참가비는 100불이고, 신청인 외 부부 또는 사업파트너 1인에 한해 함께 무료로 참석하실 수 있습니다.
1. 파이낸싱 준비
집을 찾는 것 보다도 일단 렌더로부터 론에 대한 Pre-approval 레터를 받아야 한다. 내가 가진 자산에 따라 어느 정도 가격의 집을 살 수 있을지가 여기서 결정되는데, 휴스턴에서 렌트사업을 목표로 한다면 12만불까지만 받아도 된다. 그리고 본인의 투자방향에 따라서 하드머니 론을 쓸 수도 있는데, 하드머니와 컨벤셔널을 동시에 취급해서 클로징 수수료 및 이자가 상대적으로 낮은 렌더도 있다.
2. 집 찾기
뭐니뭐니 해도 집 찾는게 가장 중요하다. 집을 찾을 때는 본인이 살고 있는 지역을 기준으로 본인이 감당할 수 있는 거리 (나의 경우 차로 한시간)를 정하고, sqft 당 단가범위를 정해야 한다 (너무 낮으면 리스크가 클 수 있으므로 주의!). 나는 보통 sqft당 $50~$70 선을 잡는다. 그리고 대규모 subdivision을 택한다.
지역에 따라 다를 수는 있지만, 콘도나 타운하우스도 피한다. 왜냐하면 고정 관리비가 굉장히 비싸고, 그 비싼 고정 관리비로 인해 임대가 늦게 나가거나 하는 경우에는 내 현금흐름에 직접적으로 영향을 주기 때문이다. 뿐만 아니라, 집값이 오르더라도 콘도나 타운하우스는 싱글패밀리 하우스보다 상대적으로 덜 오르며, 팔려고 내어 놓아도 상대적으로 싱글패밀리보다 잘 나가지 않는다 (아까도 얘기했지만, 지역적 특수성이 있다면 예외).
나는 듀플렉스나 트리플렉스를 선호하지 않는데, 왜냐하면 보통 싱글패밀리 하우스는 가족이 대상이지만, 듀플렉스나 트리플렉스는 싱글이나 커플이 주요 대상이라 임대 목적이라면 싱글패밀리가 상대적으로 안정적이라 생각한다. 게다가 공용부분에 파손이 생겼을 때, 책임소지를 가리기 힘들다.
일단 집을 찾으면, CMA (Comparative Market Analysis)를 해야한다. 휴스턴 지역은 데이터 관리가 잘되어 있어서, 굉장히 정확한 CMA 분석이 가능하다. Lifestyles에서 만든 유료 데이터베이스인 Lifestyles Quest를 나는 사용하고 있는데, 이 데이터베이스는 내가 설정한 조건에 의해 현금흐름까지 정확하게 계산해 준다.
이 현금흐름 분석이 가장 중요하므로, 2월 6일 강의 때 여러 CMA 샘플을 두고, 이 부분을 좀 상세하게 다룰 예정이다.
3. 오퍼 및 계약
현금흐름 분석이 마음에 들면, 이제 적정 오퍼를 넣게 되고, 셀러가 매매계약을 하고 싶으면 경우에 따라 네고를 걸어온다 (1000불만 더 올리자라던가 셀러 에스크로 비용을 내달라고 하던가, 컨세션을 없애자고 하던가 등등…). 그건 본인이 목표했던 현금흐름에 큰 영향이 없는 범위 내에서 결정하면 될 것 같다 (큰 비용이 왔다갔다 하는게 아니니까…). 하지만 오퍼금액을 넣을 때, 내가 클로징 비용을 줄이고 싶다면, 컨세션을 올리고 그만큼 구매가격을 올리면 된다 (경우에 따라 셀러가 이를 허용하지 않을 수도 있다). 다만 구매가격이 올라가면, 클로징 날짜에 따라 그 해 또는 그 다음 해에 재산세가 그 구매가격을 기준으로 매겨져서 조금 더 내야한다. 최종적으로 매매계약이 체결되면, Earnest money ($500 또는 $1000)를 타이틀 컴퍼니로, Option fee ($100불)을 셀러에게 전달해야 한다.
4. 인스펙션과 네고
매매 계약이 체결된 후 열흘간 인스펙션을 할 수 있는 기간이 주어진다. 인스펙션 결과를 보고 이 기간 내에 내가 이 집을 살 것인지 말 것인지 결정해야 한다. 만약에 사지 않겠다고 결정하면, Earnest money는 돌려받을 수 있다. 하지만 열흘이 지나고 난 뒤에 사지 않겠다고 결정하면, 그 돈은 돌려받지 못한다. 인스펙션을 진행하기 전에 셀러측에 꼭 유틸리티 (전기/가스)를 모두 쓸 수 있도록 요청을 해야 한다 (요거 중요한 팁 ^^).
인스펙션 결과에 따라 추가적인 네고가 가능하다. 예를 들어, 지붕이나 구조적인 부분에 문제가 있다면, 더더욱 네고가 용이하다. 나 같은 경우엔 멀쩡한 지붕인데도 인스펙션 리포트에 지붕의 연수가 얼마 남지 않았다라는 말이 하나 있어서, 그걸로 5천불을 깎은 경험이 있다.
5. 론 프로세싱과 감평, 보험
컨벤셔널 론의 경우, 내가 보유한 집이 4채 이하면 20% 다운을 하고 살 수 있고, 5채 이상이면 최소 25% 다운하고 사야하고, 크레딧도 최소 720 이상이어야 한다. 그리고 감평도 현재 상태의 감평이 이루어진다. 또한 감평의 가격이 구매가격보다 훨씬 높아도, 구매가격에 대한 20% 다운이 이루어져야 한다.
공사범위가 만불 정도 이상이면 하드머니 론을 고려하는 게 좋다 (cash out이 그만큼 적다). 하드머니에 대한 감평은 공사가 끝난 이후로 고려해서 매겨지고, 그 가격에 70%까지 론을 해 준다. 하드머니로 클로징 이후, 바로 컨벤셔널 론으로 리파이낸싱을 하면, 처음부터 컨벤셔널 론으로 진행하는 것 보다 cash out을 상대적으로 줄일 수 있다.
(감평은 객관성을 유지하기 위해 렌더가 전문 감평기관에 오더해서 수행한다. 렌더 중에서도 로컬 감평업체를 쓰는 경우, 상대적으로 더 높은 감평금액이 나오니 참조 ^^)
보험은 가장 좋은 것으로 해야한다. 1% 디덕터블에 replacement 비용이 커버되는 것으로.
그 이후 과정들은 정말 정말 글로 쓰긴 너무 많고 또 어렵다 (솔직히 시도했다가 너무 내용이 길어져서 포스팅은 포기...). 그래서 2월 6일 강의 때 구체적으로 다루고자 한다. 크게 순서만 언급하면,
6. 클로징 하루 전 (HUD-1 and Title Review),
7. 클로징 직후 (렌트광고 등),
8. Rehab and Rent Ready,
9. Tenant showing know how,
10. Tenant screening,
11. Lease agreement,
12. 입주 당일,
13. 입주 후 유지관리,
14. 텍스보고,
15. 렌트계약 연장 등이다.
이야기 시리즈는 케이스 스터디 위주로 계속 진행할 예정입니다. 제가 투자하는 집 (아홉번째 이야기에 곧 클로징 할 대박 집 하나 소개예정 ^^) 그리고 제가 멘토로서 조언을 해 주고 있는 분들이 투자하는 집들에 대해 케이스 스터디를 계속 다루어보고자 합니다.
그동안 많은 관심 가져주셔서 감사드립니다.
(사진은 강의 준비하려고 끄적끄적… 개요만 무려 8페이지…! )
