일곱번째 이야기: 케이스 4 & 5
** 공지사항 **
‘하우스렌트 101’이란 주제로 아래와 같이 강의를 준비해 보았습니다.
- 내용: 파이낸싱 준비부터 렌트계약서에 사인할 때까지의 노하우 및 질의응답 - 일시: 2016년 2월 6일 오후 1시부터 5시 - 장소: 13902 Piping Rock, Houston, TX 77077 - 신청: 페이스북 메시지 또는 댓글 - 이벤트: 1월 25일까지 참가신청을 완료해 주신 분 중 두 분을 공개추첨 하여, 연간 예상 투자수익률이 18% 이상인 집 두채에 각각 오퍼를 넣으실 수 있는 기회를 드립니다. - 참가비: 100불 (현장등록, 본인 외 부부 1인 또는 사업파트너 1인에 한해 무료) - 긴 강의인 만큼, 간단한 간식이 제공됩니다 ㅎㅎ
일곱번째 이야기에서는 내가 두번째와 세번째로 산 집을 소개하고자 한다. 렌트를 준 것으로만 보면, 첫번째와 두번째이다. 공교롭게도 이 두 집은 같은 동네에 위치해 있고, 클로징은 각각 2014년 8월 (케이스 4) 그리고 2015년 3월(케이스 5)에 했다. 참고로 2014년에 클로징 할 당시에는 학생비자 신분이었다 (결국 소득증빙이 되면, 신분과는 관계 없이 하우스에 투자할 수 있다). 두 집 모두 일반적인 컨벤셔널 모기지로 클로징 했다. 또 두 케이스 모두 같은 동네에 있으니, 이번 일곱번째 이야기에서 한꺼번에 다루고자 하다.
순서대로 케이스 4를 먼저 다루어보자. 텍사스주 휴스턴에 위치해 있고, 건축면적은 2,218 sqft, 방 5, 화장실 2.5, 거라지 2의 2층짜리 하우스이고, 준공연도는 2006년이다. 큰 도로들과 인접해 있어 교통여건이 좋고, 주변에 일자리도 많아서 렌트시장으로 인기가 매우 높다. 또한 KB라는 유명한 회사(한국의 이편한세상이나 레미안 같은?)가 지은 단지여서 인기가 있다.
이 케이스는 우체부이던 기존 집주인이 직접 살던 집이었다. 이 집을 내가 사서 다른 사람에게 렌트를 준 케이스이다. 자, 여기서 집중 조명. ‘기존 집주인이 직접 살던 집’을 투자목적으로 구입할 때, 반드시 클로징 다큐먼트에서 집고 넘어가야 할 게 있다! (이번 2월 6일 강의에서 공개하겠습니다 ㅎㅎ 요거 알면 적어도 수천불, 집 몇채가 되면 집 가격에 따라 수만불 이상을 아낄 수 있습니다 ^^)
내가 낸 오퍼 12만불과 셀러 컨세션으로 986불을 지원 받는 것으로 계약을 하고, 인스펙션을 실시했다. 인스펙션에서 몇가지 소소한 것들이 나왔고, 파는 측에 이 부분을 고쳐주는 조건으로 합의를 했다. 클로징 날짜는 2014년 8월 27일. 클로징 직전에 집 상태를 직접 확인해보니, 합의한 대로 모두 고쳤고, 기존 집주인이 나름 청소를 잘 해놓고 나가서, 카펫과 화장실 청소, 손 닿기 어려운 부분의 먼지제거 등만 다시 했다.
광고가 나가고 하루에 100건 이상씩 렌트문의가 왔다. 와… 정말 행복했다! 내가 처음 ‘갑’이 되어보는 순간이었다 ㅎㅎ 처음이라 모든 것이 서툴었다. 뭐 전화 받으면서도 어떻게 얘기해야 할지 몰라 버벅거렸고, 렌트를 구하시는 분들의 전문 용어들을 못 알아들어 버벅거렸다.
어쨌든 시행착오를 계속 겪다가, 오픈하우스라는 것을 시도해 보았다. 문의연락이 온 횟수에 비해 직접 집을 보러 온 사람은 그닥 많지 않았다 (background check을 위한 지원서 접수비가 50불이니, 거기서 80% 이상 걸러진 것이다. 그리고 실제로 만나기로 한 시간약속을 지키지 않는다는 것은 그만큼 성실성도 떨어진다는 것이므로 자연스럽게 그런 사람들이 걸러진다).
두 번째 오픈하우스를 했던 9월 12일 (나도 회사를 다니므로 주말밖에는 오픈하우스를 하지 못했다 ㅎㅎ), 플로리다에서 막 휴스턴으로 이주해 온 개인사업을 하고 있던 쿠바출신의 가정을 만나고, 내 기준을 모두 충족하여 9월 13일날 월 1,400불에 렌트계약을 하였으며, 당일 입주하였다. 내가 드디어 랜드로드가 되는 순간이었다 ㅎㅎ 지금은 그 가정과 아주 친해져서 친구처럼 지내고, 같이 살던 형제 (여자쪽 오빠)를 H마트 뚜레주르 베이커로 취직까지 시켜주었다 ㅎㅎ
렌트계약을 한 후 1년이 지나, 6개월 연장계약을 100불 인상한 월 1,500불에 했고, 이번달 말에 6개월 연장계약을 한번 더 할 예정이다 (아마 이번엔 동일한 가격에 연장될 것 같다).
현금흐름을 분석해보자. 이 집을 사는데 들인 투자비는 총 25,213불. 렌트는 연장한 기준으로 1,500불. 매월 들어가는 비용은 PI가 547.57불, TI가 2015년 기준 475.96불, HOA가 57.17불, 총 1,070.70불이므로, 순수익은 월 429.3불로 연간 투자수익률은 20.4%이다.
이번엔 케이스 5를 다루어보자. 위에서 언급했듯이 같은 동네에 위치해있으며, 건축면적은 1,575 sqft, 방 3, 화장실 2, 거라지 2의 전형적인 1층짜리 하우스이고, 준공연도는 2005년이다. 역시 KB에서 지은 하우스이다.
처음 집을 보았을 때, 이미 렌트레디가 되어 있던 깨끗한 집이었고, 매매계약 금액은 105,000불에 903불 셀러 컨세션, 별 다른 특이한 점 없이 2015년 3월 20일에 클로징을 하였다. 임대계약은 클로징 후 열흘만인 3월 30일에 월 1,325불에 하였으며, 입주는 3월 31일에 하였다. 남편은 경비일을 하고 아내는 간호사이다.
현금흐름을 분석해보자. 이 집을 사는데 들인 투자비는 총 24,932.28불. 렌트는 월 1,325불. 매월 들어가는 비용은 PI가 457.37불, TI가 2015년 기준 365.92불, HOA가 37.5불, 총 860.79불이므로, 순수익은 월 464.21불로 연간 투자수익률은 22.3%이다.
다음 이야기는 2월 6일 강의에서 다룰 주제를 개괄적으로 한번 훑어볼 예정입니다. 계속해서 많은 관심 부탁드립니다 ^^ 감사합니다.
(사진은 케이스 5 클로징 후 렌트 간판 꽂던 날 ㅎㅎ 참고로 사진에 있는 차는 내 차 아님 ㅋㅋ)
