다섯번째 이야기: 케이스 2

다섯번째 이야기: 케이스 2

이번에는 좀 특이한 케이스를 다루어보고자 한다.

두번째 케이스는 2015년 12월에 클로징한 집이다. 내가 가장 최근에 산 다섯번째 집이다. 역시 현재 테넌트가 살고 있으므로, 보안상 주소는 생략한다 (죄송…).

집에 대해 설명하면, 텍사스 스프링시에 위치해 있고, 건축면적은 1,820 sqf (약 51/sqft)이다. 방 4, 화장실 2, 거라지 2의 2층짜리 하우스이고, 준공연도는 1976년도이다.

이 주변은 학군도 교통도 괜찮아서 임대시장으로 굉장히 인기가 많은 지역이다. 최근 6개월간 거의 비슷한 조건의 집 (크기나 방 갯수 등)이 같은 동네에서 8개나 히스토리가 있었다. 아웃라이어 하나를 제외하고는 렌트가 나가는 데 걸린 시간이 평균 28.8일. 나쁘지 않았다 (보통 모기지를 클로징한 후 한달여 기간 동안에는 페이먼트가 없기 때문에, 현금흐름에 영향을 미치지 않는다).

이 집에 오퍼를 넣기 전에 방문해 본 결과, 약 6천불 정도 수리(rehab)할 것들 (주방 업그레이드, 디시워셔, 1층과 2층의 바닥재 교체, 나무 트리밍, 거라지도어 교체 등)이 보였다. 데이터 분석결과에 의하면, 이것들을 수리해서 업그레이드를 했을 때 집값이 122,000불이었으나, 셀러가 리스팅한 금액은 98,000불이었다. 일단 숫자적으로 괜찮아 보였다.

오퍼를 리스팅된 가격 그대로 넣었다. 셀러가 이를 받아들여 계약이 체결되었고, 나는 계약에 따라 열흘간 인스펙션을 할 수 있는 시간을 가지게 되었다. 전문 인스펙션 결과, 내가 예상한 것 이외에는 별 다른 문제가 보이지 않았다. 지붕이 굉장히 낡아보이긴 했고, 인스펙터도 지붕수리/교체를 해야한다고 했지만, 내가 검측한 결과에 의하면 현재 물이 새지 않는 것으로 보아 임대를 주기에는 아무 문제가 없는 것으로 판단했다. 인스펙션 보고서에는 파운데이션 전문가에게 인스펙션을 받아보라는 권고가 써있었지만, 나의 이론/실무경험 상 파운데이션은 걱정하지 않아도 괜찮을 것 같았다. 하지만 지붕과 파운데이션은 금액 네고를 하기 딱 좋은 이유들이다 ㅎㅎ

네고를 시작했고, 최종적으로는 98,000불에서 3,200불을 깎고, 셀러가 컨세션으로 1,800불 그리고 나의 타이틀 수수료 (보통 천불) 또한 지원해주기로 하고 네고를 마쳤다 (감사!!!).

자, 이제 협상까지 마쳤으니 모기지를 할 차례이다. 지금부터가 중요하다!

최종 구매가격은 94,800불. 여기서 일반적인 컨벤셔널 모기지를 적용하면, 25% 다운(다섯번째 집 부터는 25% 다운해야 한다)에 클로징 수수료, 수리비를 합하면 3만여불이 넘는 돈을 투자해야 한다. 하지만 텍사스 휴스턴 (다른 지역은 몰라요~~~) 지역에는 소위 하드머니 (프라이빗 모기지라고도 한다) 회사들이 많다. 일반적으로, 이 하드머니 렌더들은 집이 수리가 되었다고 가정한 감평가격에서 70%까지 론을 해 준다. 대신 연이율이 11~13%이며, 보통 대출기간은 2~3개월이다. 프라이빗 모기지라 컨벤셔널과 다르게 1~2주 안으로 클로징할 수 있다 (일반 컨벤셔널 모기지는 보통 최소 한달). 따라서 하드머니로 클로징 한 후, 일반 컨벤셔널 론으로 리파이낸싱을 해야 한다. 결국 두번 클로징하게 되는 것이다 (솔직히 지금까지 내가 쓰고도 무슨 말 하는지 모르겠다. 그래서 이 사례를 가지고 더 이야기 해보자).

자, 내가 수리하고자 한 리스트대로 감평을 의뢰한 결과, 125,900불이 나왔다 (또 감사!!!). 여기에 70% 론이 가능하므로, 총 88,130불이 대출된다. 최종 구매가격이 94,800불에 예상수리비 6천불, 클로징 수수료 2천불 (타이틀과 1,800불을 셀러로부터 지원 받으니까)을 더하면, 약 102,800불이다. 여기서 88,130불이 대출되니, 내가 부담해야 하는 투자자금은 14,670불이 된다. 이게 다가 아니다. 하드머니는 일시적인 론이므로, 30년짜리 컨벤셔널 론으로 리파이낸싱을 해야한다. 개인적으로 이 집이 다섯번째 집인 나의 경우, 리파이낸싱은 75%까지 가능하므로 94,425불까지 대출된다. 현재 하드머니로 클로징된 대출금이 88,130불이고, 클로징 수수료(리파이낸싱 수수료는 보통 2,500불)를 제하고도 3,800불 정도 돌려 받게되니, 최종적인 투자자금은 약 11,000불이 된다.

놀랍지 않은가? 하드머니라는 파이낸싱 기법을 썼을 때, 바로 컨벤셔널로 클로징했을때 보다 60% 이상 내 out of pocket이 줄었다.

클로징을 12월 9일에 했고, 바로 수리가 들어갔고, 광고를 냈다. 임대계약은 의료기관에서 일하는 가정과 12월 14일날 (일주일도 안되어서 ㅎㅎ 감사!!), 월세 1,225불, 보증금 1,225불, 환불 되지 않는 애완동물 보증금 $250에 계약했다. 며칠 전에 새해 인사를 주고 받았는데, 집이 너무 마음에 든다고 고맙다는 인사를 해 왔다 (happy new year we love the house! 라고).

이제 가장 중요한 현금흐름을 분석해보자.

최종 투자자금 11,000불. 월세 1,225불. 리파이낸싱 된 컨벤셔널 론 이율 5% (아직 리파이낸싱 중이다)로 잡았을 때 PI가 약 507불, TI가 약 363불, HOA가 30불로 PITI HOA가 총 900불이다. 월세 1,225불에서 빼면, 순수익은 325불이고, 투자대비 연간수익률은 약 35.5%이다.

만약에 처음부터 바로 일반 컨벤셔널 론으로 클로징했다면, PI가 조금 줄어든다 (약 382불). 그럼 PITI HOA가 모두 775불이며, 순수익은 450불이 된다. 하지만 투자자금으로 3만불만 잡아도, 연간 투자수익률은 18%로 크게 떨어진다.

물론 네번째 이야기에서도 얘기했지만, 월세는 거의 매년 오르고, 집값도 물가상승률을 반영해서 안정적으로 오르는 것은 덤이다 (모르긴 몰라도 내가 투자한 지역에서 12만불 이하의 집들의 경우엔...).

솔직히 얼마나 잘 설명을 했는지는 모르겠다. 정말 모든 것을 다 얘기하려니 너무 군더더기가 많아져서 이것저것 다 자르고 핵심만 설명하려는 데도 글로 쓰기 참 어려웠다. 일단 집에 따라 파이낸싱 기법을 달리하면 더 큰 현금흐름을 얻을 수 있구나 정도로 이해했다면 대부분 이해가 된거다 ^^ (혹시 질문이 있다면 언제든 댓글을 달아주세요~~~)

다음 케이스는 내가 현재 살고 있는 집을 대상으로 해보려고 한다. 그 집은 큰 간증거리를 가지고 있는만큼 이제까지 한 투자 중에 최고의 투자였다! 기대하시라~~~~~~~~!

(사진은 수리한 것들 중 구매당시 주방과 새로 업그레이드한 주방, 그리고 기존 거실바닥과 새로운 거실바닥이다)

만약에 처음부터 바로 일반 컨벤셔널 론으로 클로징했다면, PI가 조금 줄어든다 (약 382불). 그럼 PITI HOA가 모두 775불이며, 순수익은 450불이 된다. 하지만 투자자금으로 3만불만 잡아도, 연간 투자수익률은 18%로 크게 떨어진다.

*** 리파이낸싱 후 업데이트 ***

리파이낸싱 도중 내가 회사에서 레이오프를 당하는 바람에, 예정보다 반년 이상 클로징이 늦었다. 그 도중 새로 감평을 하게 되었는데, 하필 깨진 유리창이 있어서 (감평할 때 이 부분은 굉장히 크리티컬 하다), 감평결과가 예상보다 굉장히 낮게 나왔다. $112,000. 다시 말해서, 예상했던 것 보다 cash out이 많아졌다. 총 리파이낸싱 모기지론 금액은 $84,000이고, 나의 최종 cash out of pocket은 $24,851.66 이 되었다.

최종 투자자금 24,851.66불. 월세 1,225불. 컨벤셔널 론 이율 4.625%로, PI가 431.88불, TI가 347.33불, HOA가 29.17불로 PITI HOA가 총 808.38불이다. 월세 1,225불에서 빼면, 순수익은 441.62불이고, 투자대비 연간수익률은 약 20%이다 (테넌트는 현재 계약을 연장해서 월세 1250불에 살고 있다. 따라서 2017년도 기준으로 투자대비 연간수익률은 현재 21.3%이다.)