네번째 이야기: 케이스 1
자, 이제 기다리고 기다리던 케이스 스터디 순서다. 첫번째 케이스 스터디는 2015년 4월에 클로징한 집을 소개하고 싶다. 내가 네번째로 산 집이다. 현재 테넌트가 살고 있으므로, 보안상 주소는 생략함을 이해해주기 바란다.
집에 대해 설명하면, 텍사스 사이프레스시에 위치해 있고, 건축면적은 1,220 sqft (약 $72/sqft)이다. 방 3, 화장실 2, 거라지 2의 전형적인 1층짜리 하우스이고, 준공연도는 1983년도이다.
특징으로, 이 집은 구매 당시 기존 테넌트 A 가족이 5년 이상 살고 있었다. 기존 렌트비는 월 $1,025. 적정 렌트비는 그 당시 월 $1,200 이었다. 하지만 A가 감당하기에는 높은 가격. A는 이사를 결정하고, 나는 이사를 준비할 수 있는 2개월간 월 $1,025로 임대연장을 해 주었다.
이사 한달 전, 임대차계약서에 나온 대로 나는 새로운 테넌트를 구하기 시작했다. 집 현관문에 콤보락을 걸고, 누구든 이 콤보락 번호를 알고 있으면 집에 들어갈 수 있게 했다 (테넌트가 집주인에게 이런 부분까지 이해하도록 다 표준 임대차계약서에 써 있다! 이를 테넌트가 원치 않으면, 추가적인 비용을 내게 되어 있다). 그리고 앞마당에 렌트 간판을 꽂았고, 인터넷과 벼룩시장에 광고를 냈다. 광고를 낸 후 10일만에 새로운 B가족와 1년 임대차계약을 환불가능한 보증금 $1,200과 월세 $1,200에 했고, 애완견이 있어서 별도의 환불이 되지 않는 보증금 $250을 추가로 받았다.
A 가족은 7월 1일자로 이사를 나갔고, B 가족이 7월 2일자로 입주했다.
실제 구매가격은 $88,500. 당시 적정가격과 감평가격은 $95,000으로 바로 팔아도 손해 보지 않게 리스크를 관리했다. 파는 측이 컨세션 (클로징 비용을 보태주는 것) $1,750을 지원해 주어 투자금(cash out of my pocket)을 최소화하였고, 기존에 A 가족이 살고 있었으므로, 수리비는 들지 않았다.
이 집을 사는데 들인 투자비는 총 $20,291. 렌트는 $1,200, 매월 들어가는 비용은 PI가 $380 (컨벤셔널 모기지 이율 고정 5%, 30년 납입), T(재산세)가 $223, I가 $122, HOA가 $27으로, 총 $752이므로, 순수익은 월 $448이다. 연간 투자수익률을 계산하면, 약 26.5%이다 (클로징 당시 크레딧이 700이었는데, 720이 넘어가면 이율이 4% 초반까지도 떨어진다. 크레딧이 좋은 분들은 그만큼 더 좋은 수익률을 기대할 수 있다). 갚아져 나가는 원금과 집값이 오르는 것은 덤이다 (집값이 오르면, 나중에 리파이낸싱을 통해 또 다른 투자금을 확보할 수 있다!). 뿐만 아니라, 월세는 거의 해마다 오른다 (이것도 덤!).
다시 정리해보자.
2만불을 투자해서 월 450불이 매달 현금으로 여러분의 통장에 들어온다! 그리고 그게 해마다 조금씩 늘어난다! 원금도 갚아진다! 연방에서 떼어가는 소득세도 감가상각과 이자/재산세/보험 납입한 것으로 거의 털수 있다! 브라보!!!
여기서 나오는 수익은 현재 내 차와 아내 차 할부금으로 사용하고 있다.
두번째 케이스 스터디를 기대하시라!
