세번째 이야기: 리스크
내가 하우스 임대사업에 관심 있다고 했을 때, 많은 사람들이 이렇게 말했다: ‘그거 위험해, 월세 안 들어오면 어떡하려고.’, ‘테넌트가 집 다 망가뜨릴 수도 있어.’, ‘남는거 없다던데…’, ‘세금은 어쩌려고?’, ‘야 그거 생각처럼 쉽지 않데…’, ‘맨날 뭐 고쳐달라고 전화 오는거 아니야? 그럼 배보다 배꼽이 더 커.’, ‘그거 누가 하는거 보니까 고생 무지 하던데…’ (카더라 카더라~~~) 등등.
맞다. 결코 이렇게 말한 사람들이 틀린 것은 아니다.
엥? 그럼 도대체 왜 이 사업을 하냐고? 그렇다. 리스크가 무엇인지 정확하게 알고, 그 리스크를 하나씩 없애면, 내가 100% 확신을 갖고 투자할 수 있다. 그러려면, 일단 리스크가 정확하게 무엇인지 알아야하고, 전문가의 도움을 통해 어떻게 그 리스크를 줄여나갈 수 있을지 케이스별로 구체적인 조언을 얻어야 한다. 그러면 위와 같은 걱정은 하지 않아도 된다. (적을 알면 이긴다! 지피지기 백전백승! 이거 맞나?? 암튼...)
그럼 위에서 한 이야기들을 가지고 어떤 종류의 리스크가 있는지 정리해보자:
1. 렌트가 안나가면 어떡해? (위치선정에 관한 리스크) 2. 남는거 없다던데? (현금흐름 분석에 관한 리스크) 3. 월세가 안 들어오면 어떡해? (테넌트 선정에 관한 리스크) 4. 세금 장난 아니래~ (세금에 관한 리스크) 5. 그거 테넌트한테 엄청 시달린다던데? 툭하면 뭐 고쳐달라고 하고… (계약에 관한 리스크) 6. 테넌트가 집 부신다던데? (기타 리스크)
뭐 이정도? 혹시 다른 리스크가 있다면, 댓글 부탁한다.
그럼 지금부터 리스크를 줄여보자 아니 없애보자:
1. 위치선정에 관한 리스크
우선 확실한 것은 렌트가 잘 나가는 지역이 있다는 것이다. 케이스 스터디를 통해 살펴보겠지만, 내가 렌트를 준 하우스 모두 20일 이내에 다 렌트가 나갔다 (평일엔 회사 가니까 (나 아직 월급쟁이 해야해~~ 날 자르지 마오~~~) 보통 주말에 계약하게 되므로, 실제론 20일이 그 20일이 아니다). 그러니 그런 지역을 잘 알면 된다. 따라서 사고 싶은 집이 있으면, 그 집의 조건을 기준으로 그 동네에에서 6개월 동안 얼마나 그리고 얼마에 렌트가 나갔는지 반드시 확인을 해야 한다. 뿐만 아니라, 혹시 모르니 나중에 되팔 경우를 생각해서, 그 동네가 매매 또한 잘 되는지 히스토리를 확인해야 한다. 나는 숫자를 믿는다. 많은 데이터를 통해 이 리스크를 크게 줄일 수 있다 (지역에 따라 틀리겠지만 휴스턴 지역은 없앨 수 있다라는 표현이 더 가깝다).
(참고로 휴스턴은 임대사업을 위한 천국이라 생각한다. 왜냐하면, 우선 har.com과 같이 데이터베이스가 잘 구축되어 있어 정확한 현금흐름 분석이 가능하다 (har.com에서 일반사용자는 데이터베이스 활용에 한계가 있다). 또 U.S. Census Bureau 데이터에 따르면 인구증가율이 미국에서 top 7 안에 든다 (2025년에는 시카고 인구를 추월한다는 분석도 있다! 게다가 집값의 상대적으로 다른 도시에 비해 굉장히 집값이 스테이블한 오름세를 보이고 (케이티, 우드랜드, 메모리얼 같은 일부지역 제외) 또한 집값이 저렴하면서 괜찮은 (내 투자기준에) 동네가 굉장히 많다. 내가 투자한 집은 모두 12만불 이하다. 집값이 저렴하지만, 렌트는 집값에 비해 높은 편이다! (그렇다고 집값에 비례해서 렌트가 올라간다는 뜻은 절대 아니다!!! 무슨 말하면 오해들이 많아서 헥헥...)).
2. 현금흐름 분석에 관한 리스크
위에서 언급한 것 처럼 일단 히스토리 데이터가 많아야 한다. 그럼 내가 이 집의 이정도 상태에서 얼마가 적당한지, 그리고 적정 월세는 얼마인지, 마지막으로 이 가격에 샀을 때 얼마 남을 것인지를 정확하게 분석할 수 있다. 그런데 이런 분석 없이, 무턱대고 싸다거나 해서 또는 학군이 좋다고 해서 비싸게 주고 샀을 때, 렌트가 나가지 않거나 또는 기대수익보다 훨씬 낮을 수 있다.
임대사업에 관심을 가진 직후 몇명의 중개인을 만나서 이야기를 한 적이 있다. 이 분들 모두 휴스턴에서는 내놓으라고 하는 중개인들이다. 하지만 이분들이 말하는 임대사업은 최소 20만불 이상의 좋은 동네에 위치한 집들을 임대하는 것이었다. 예를 들어, 휴스턴 메모리얼 지역에 35만불짜리 집을 사서 3,500불 정도에 임대를 준다는 식이다. 내가 계산기를 두들겨 보았을 때 그건 내가 생각하던 투자전략이 아니었다. 왜냐하면 35만불짜리 집을 20% 다운하고 샀을 때, 내가 가지고 있어야 하는 현금이 최소한 7만5천불은 있어야 하고 (뷁! 7천5백불도 없구만!), 30년짜리 투자용 모기지 이율을 5%로 잡아도 PITI (Principal, Interest, Tax and Insurance)가 월 3천불 가까이 될 것이다. PITI로 월3천불만 잡아도 월 $3,500에 임대를 줄 경우, 수익이 월 5백불이다. 물론 월 5백불이 작은 돈은 아니지만, 7만5천불을 투자해서 월수익이 5백불이라면, 연 투자수익률이 약 8% 밖에 되지 않는다. 참고로 나의 투자기준은 연 최소 18%이다.
따라서 내가 이 집을 투자했을 때의 현금흐름 분석에 자신감이 없다면, 경험이 많은 사람에게 반드시 조언을 구해야 한다. 이제 요 리스크 저리가~!
3. 테넌트 선정에 관한 리스크
미국은 소셜시큐리티넘버라는게 있다 (한국의 주민등록번호 같은?). 이걸 통해 개개인의 백그라운드를 체크할 수 있다. 예를 들어 범죄기록, 지난 집주인과의 관계, 늦게 돈을 낸 기록 등등…
근데!!!! 이 백그라운드 체크를 어떻게 하는지도 모르고 그냥 테넌트가 연락해 왔다고 와~~~ 잘됐다~~ 하고 월세계약을 하는 사람들을 정말 많이 봤다~!!!! (노!!!! 네버!!!)
나 또한 렌트를 내어놓으면, 문의전화가 많게는 하루에 100통화 넘게 오는데, 기준이 어떻게 되냐고 묻는다 (이 분들은 보통 렌트가 얼마냐라기 보다는 기준이 어떻게 되는지를 먼저 묻는다 ;;;). 그럼 서너가지 중에 가장 먼저 백그라운드 체크를 한다고 한다. 그럼 100명 중에 한 50명은 그냥 알겠다라고 하고 끊거나, 자기가 청소년 때 아주 작은 범죄가 있는데 또는 7년 전에 내가 한게 아닌데 억울하게 요런 범죄가 있는데 하고 다 불기 시작한다. 난 일단 범죄기록이 있으면 크고 작은 것을 떠나서 무조건 다 재낀다 (요게 리스크를 없애는거지!) (일단 렌트가 잘 나가는 지역은 안그래도 렌트 찾는 사람 많다~ 가장 최근에 내가 렌트를 준 집은 렌트를 주기 가장 불경기라는 12월 초에 집을 사서 다음 주에 바로 계약했다).
결국 기본적인 테넌트 스크리닝을 하면, 이런 문제는 거의 발생하지 않는다. 왜냐하면, 렌트를 안 내거나 또는 늦게 내거나 하면, 본인들은 절대 정상적으로 스크리닝을 하는 다른 어떤 곳에서도 렌트를 할 수 없기 때문이다 (스크리닝을 안하는 곳은 대부분 마약거래가 득실득실한 동네나 아파트이다). 보통 하우스에 들어오는 테넌트들은 가정이 있다. 아무도 본인과 가족이 우범지역에서 살기 원치 않는다.
기본적인 스크리닝 또한 전문가에게 꼭 조언을 구해라~! 그럼 리스크를 크게 아주 크게 줄일 수 있다! (이거 한번만 제대로 배우면 돼~!) 또 이건 그냥 나만의 비밀인데, 나는 정말 정말 좋은 테넌트를 보내달라고 하나님께 기도를 많이 한다! 그럼 나의 모든 기준에 충족할 뿐만 아니라, 인성도 너무 좋은 사람들을 보내주신다. 난 현재까지 이 부분에서는 100% 기도응답을 받았다!
4. 세금에 관한 리스크
참고로 나는 공인회계사가 아니다 (이것부터 우선 밝히고…). 하지만 나는 세금과 관련된 전문강의를 들었다. 월세를 받으면 수입이 생기고, PITI를 제외하면, 순수익이 생긴다. 이 부분에 대한 세금은 상당부분을 우선 집에 대한 감가상각으로 비용처리를 할 수 있다 (감가상각에도 여러 방법이 있는데, 정액법으로 하더라도 상당부분을 털 수 있다). 그리고 내가 렌트를 주고 운영하기 위해 들인 모든 비용들 또한 처리를 할 수 있기에, 세금 없는 수익을 발생시킬 수도 있다 (이건 정말 정말 세금보고 해 보신 투자자들도 3-4시간 정도의 구체적인 강의를 들어야 한다).
5. 계약에 관한 리스크
테넌트가 자꾸 뭘 고쳐달라고 괴롭힌단다. 음… 하지만 이 분은 텍사스의 표준 임대차계약서를 잘 모르기 때문이다 (아니면, 배 째라식의 막무가내 한국사람을 테넌트로 선정했거나…;;;). 텍사스의 표준 임대차계약서에는 이렇게 나와있다:
구조적인 것, 냉난방과 관련된 것, 비 새는 것 빼고는 니네가 알아서 고쳐~~~ 라고. 물론 니네가 알아서 고쳐까진 아니다 ㅎㅎ 다만, 집주인이 계약서에 수리하는데 특정금액까지는 테넌트가 부담하도록 명기할 수가 있다. 나는 200불을 적는다. 1년 반동안, 한번도 뭐 고쳐달라는 전화 안왔다 (왠만하면 200불 안넘거든... 그리고 미국 남자들은 참 뭐든 스스로 잘 고친다). 그럼 요건 리스크 없앤거지? ㅎㅎ
6. 기타 리스크
테넌트가 집을 부셔놓고 나갔다고 하는 분을 만난 적이 있다. 내가 딱 하나의 질문을 했다. 백그라운드 체크 하셨는지? 대답은 ‘노’다. 그렇다. 결국 백그라운드 체크만 해도 그 리스크를 줄일 수 있다. 하지만 2차적으로 이 부분은 보험에서 충분히 커버가 되기 때문에 걱정하지 않아도 된다.
